Viver sociedade requer formas de conduta que às vezes vão contra os nossos próprios desejos e interesses, por isso existem as leis para regular as relação entre nós e as outras pessoas. Em um condomínio também existe a necessidade de regulamentar as inter-relações, direitos e obrigações dos condôminos, e a Convenção do Condomínio, é o conjunto de normas que rege essas relações.
A Convenção do Condomínio é um documento com poder de lei porque é registrada em cartório, - não se sobrepondo contudo à lei geral -, devendo por isso ser rigorosamente respeitada por todos.
Para facilitar o entendimento das normas que regem um condomínio, são listadas abaixo algumas das dúvidas mais comuns relativamente à vida condominial.
Acidentes
Ao cair pastilhas da fachada, pedaços de rebocos na lavagem da fachada, quem é o responsável pelas despesas?
Nesse caso, deve ser feita uma restituição na fachada, assim a obrigação é do locador. Mas a simples lavagem da fachada é obrigação do inquilino, desde que já esteja no imóvel há tempo.
Quem é o responsável pela queda de objeto que ocasionou ferimentos a terceiro?
O responsável pelos danos causados a terceiro, será o dono do objeto ou o causador da queda. Se nenhum responsável puder ser identificado, o responsável pelos danos, será o próprio condomínio.
Administradoras de condomínio
Como funcionam as administradoras de condomínio?
A administradora de condomínio executa as atividades do síndico, prepara a previsão de despesas, presta contas, promove a cobrança das contribuições condominiais, elabora folha de pagamento, recolhe os tributos, contribuições fiscais e trabalhistas e etc.
Um determinado porcentual é cobrado sobre as arrecadações do condomínio pelas Administradoras, mas quando essa assume também a função legal de síndico, mediante eleição, as remunerações e os encargos constarão da ata da assembléia que a elegeu.
Animais
O condomínio pode proibir a presença de cães, gatos e outros animais?
Alguns síndicos , por vezes, em decisões aprovadas por Assembléia, pretendem coibir o uso de determinado espaço comum ou restringi-lo para condôminos que se encontram em mora, como por exemplo, piscina, play-ground e interfone.
Entretanto, as restrições impostas ao condômino inadimplente são em princípio incabíveis, porque não se pode privar um condômino de usar e gozar da coisa comum.
O incontestável direito de usar das partes comuns conforme sua destinação está previsto no artigo 1.335-II, Lei 10.406/2002, do Código Civil em vigor:
“Art.1.335. São direitos do condômino:
usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”
Todavia e desde que previsto na Convenção de Condomínio, é possível impor sanções não pecuniárias ao condômino em mora, quando se tratam de espaços e serviços aos quais o condômino só tenha acesso mediante a pagamento prévio, como por exemplo, churrasqueira, salão de festas, etc.
Portanto, não é possível a sanção não pecuniária ao condômino quando se tratar de espaço comum. E qualquer cominação que venha a ser imposta neste sentido, que não esteja prevista na Convenção de Condomínio ou que não tenha embasamento na legislação em vigor, é de todo ilegal e pode ser passível de contestação judicial com conseqüente imposição de danos morais.
A Convenção do Condomínio é um documento com poder de lei porque é registrada em cartório, - não se sobrepondo contudo à lei geral -, devendo por isso ser rigorosamente respeitada por todos.
Para facilitar o entendimento das normas que regem um condomínio, são listadas abaixo algumas das dúvidas mais comuns relativamente à vida condominial.
Acidentes
Ao cair pastilhas da fachada, pedaços de rebocos na lavagem da fachada, quem é o responsável pelas despesas?
Nesse caso, deve ser feita uma restituição na fachada, assim a obrigação é do locador. Mas a simples lavagem da fachada é obrigação do inquilino, desde que já esteja no imóvel há tempo.
Quem é o responsável pela queda de objeto que ocasionou ferimentos a terceiro?
O responsável pelos danos causados a terceiro, será o dono do objeto ou o causador da queda. Se nenhum responsável puder ser identificado, o responsável pelos danos, será o próprio condomínio.
Administradoras de condomínio
Como funcionam as administradoras de condomínio?
A administradora de condomínio executa as atividades do síndico, prepara a previsão de despesas, presta contas, promove a cobrança das contribuições condominiais, elabora folha de pagamento, recolhe os tributos, contribuições fiscais e trabalhistas e etc.
Um determinado porcentual é cobrado sobre as arrecadações do condomínio pelas Administradoras, mas quando essa assume também a função legal de síndico, mediante eleição, as remunerações e os encargos constarão da ata da assembléia que a elegeu.
Animais
O condomínio pode proibir a presença de cães, gatos e outros animais?
A proibição não tem
surtido efeito, já que decisões na Justiça são a favor da presença dos animais.
Por isso, recomenda-se permitir animais de pequeno porte, que não ofereçam
risco à saúde, à segurança ou ao sossego dos moradores.
É permitida a manutenção de animais de pequeno porte na unidade autônoma do condomínio?
É permitida a manutenção de animais de pequeno porte na unidade autônoma do condomínio?
Desde que não causem transtornos aos vizinhos, é admissível a permanência de
animais de pequeno porte na unidade autônoma. Dispõe a Lei 4.591 de 16.12.1964,
art. 10, que:
" Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
III - destinar da unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos".
Não se vê, nessa linha de raciocínio, o porquê de pretender-se que não se tenha no apartamento animais de pequeno porte, (pequeno cão, tartaruga, gato, ou peixe de aquário e etc.) ainda que no regulamento se vede a permanência de animais nas unidades autônomas, se prejuízo algum trazem eles aos demais moradores do edifício e não afrontam o disposto na Lei referida à cima.
A área comum do condomínio pode ter um espaço exclusivo para os animais?
" Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
III - destinar da unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos".
Não se vê, nessa linha de raciocínio, o porquê de pretender-se que não se tenha no apartamento animais de pequeno porte, (pequeno cão, tartaruga, gato, ou peixe de aquário e etc.) ainda que no regulamento se vede a permanência de animais nas unidades autônomas, se prejuízo algum trazem eles aos demais moradores do edifício e não afrontam o disposto na Lei referida à cima.
A área comum do condomínio pode ter um espaço exclusivo para os animais?
Criar uma área específica para
os animais pode ser uma solução para as discórdias entre os moradores dos
condomínios. Tal espaço é um empreendimento simples, e cômodo para quem tem
animais e também para quem não tem, pois esses não precisam dividir as áreas
comuns com os animais.
Assim, o condomínio pode criar
esse espaço, desde que a ideia seja levada à Assembléia e aprovada pelos
condôminos.
Áreas
O que é a fração ideal do condomínio?
Áreas
O que é a fração ideal do condomínio?
Fração ideal é parte indivisível e
indeterminável das partes comuns e do terreno, proporcional a cada unidade
autônoma do terreno.
Todos os apartamentos de condômino possuem a mesma fração ideal no condomínio?
Não, pois como nem todos os condomínios possuem apartamentos com a mesma área útil (uns maiores e outros menores), a fração ideal variará de acordo com a área das unidades autônomas.
Para efeito de descrição do condomínio, os termos “fração de solo” e “fração de terreno”, significam a mesma coisa?
Sim, os dois termos significam a mesma coisa, que também podem ser conhecidos por outro termo “fração ideal”.
Todos os apartamentos de condômino possuem a mesma fração ideal no condomínio?
Não, pois como nem todos os condomínios possuem apartamentos com a mesma área útil (uns maiores e outros menores), a fração ideal variará de acordo com a área das unidades autônomas.
Para efeito de descrição do condomínio, os termos “fração de solo” e “fração de terreno”, significam a mesma coisa?
Sim, os dois termos significam a mesma coisa, que também podem ser conhecidos por outro termo “fração ideal”.
Áreas de
lazer
Grande área de lazer
encarece o condomínio?
Na verdade, quando a área de lazer é maior, existe um número maior de apartamentos. A maior despesa do condomínio é com funcionários, seguida de consumo (água, luz etc.) e contratos de manutenção e conservação.
Na verdade, quando a área de lazer é maior, existe um número maior de apartamentos. A maior despesa do condomínio é com funcionários, seguida de consumo (água, luz etc.) e contratos de manutenção e conservação.
Assembleias
Inquilinos têm direito a voto em assembleias?
Inquilinos têm direito a voto em assembleias?
O voto de inquilinos
é permitido se ele estiver de posse de uma procuração específica do
proprietário para este fim e somente quando o proprietário da unidade não
estiver presente na assembleia.
O
inquilino tem direito a participar das Assembléias de condomínio?
O novo Código Civil prevê a possibilidade do inquilino participar da Assembléia apenas se apresentar procuração. Assim, o inquilino pode participar e votar como mandatário do locador.
O novo Código Civil prevê a possibilidade do inquilino participar da Assembléia apenas se apresentar procuração. Assim, o inquilino pode participar e votar como mandatário do locador.
A assembleia do
condomínio é soberana?
Não, pois ela não
pode, por exemplo, conter decisões que conflitem com a convenção do condomínio
nem com a legislação vigente. Para isso, seria necessário alterar o texto da
convenção em si, o que exige quorum específico, além do registro do novo
documento em cartório.
Pode
ser realizada uma Assembléia mesmo que um dos condôminos não seja convocado?
Não, pois a convocação de todos os condôminos é obrigatória conforme a lei e a falta deste requisito poderá acarretar na nulidade dos atos praticados na Assembléia.
Não, pois a convocação de todos os condôminos é obrigatória conforme a lei e a falta deste requisito poderá acarretar na nulidade dos atos praticados na Assembléia.
A
votação nas Assembléias pode ser feita por “voto secreto”?
A votação não pode ser secreta, salvo disposição da Convenção do Condomínio, a fim de evitar equívocos ou até mesmo fraude. E, a contagem de votos deve ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, por esse motivo, a contagem seria prejudicada com os votos secretos.
A votação não pode ser secreta, salvo disposição da Convenção do Condomínio, a fim de evitar equívocos ou até mesmo fraude. E, a contagem de votos deve ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, por esse motivo, a contagem seria prejudicada com os votos secretos.
É
possível, a qualquer tempo, convocar uma Assembleia Extraordinária, para fazer
alterações no Regimento Interno do condomínio?
Duas são as espécies de assembleias a serem convocadas pelo síndico: Anualmente haverá uma Assembleia Geral Ordinária convocada pelo síndico na forma como previsto na Convenção Condominial e como dispõe a Lei para tratar das matérias escritas em dia e aprovar as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
E em qualquer tempo uma Assembleia Geral Extraordinária, sempre que exigirem os interesses gerais. Se o síndico se omitir a convocar a assembleia, esta poderá ser convocada por um quarto dos condôminos.
As alterações da convenção do condomínio, salvo estipulação diversa, só poderão ser feitas na Assembleia Geral Extraordinária, pelo voto mínimo dos condôminos que representem dois terços do total das frações ideais.
Portanto, só é possível a alteração do regimento interno do condomínio na Assembleia Geral Extraordinária, em qualquer tempo e com a aprovação de dois terços dos condôminos.
Duas são as espécies de assembleias a serem convocadas pelo síndico: Anualmente haverá uma Assembleia Geral Ordinária convocada pelo síndico na forma como previsto na Convenção Condominial e como dispõe a Lei para tratar das matérias escritas em dia e aprovar as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
E em qualquer tempo uma Assembleia Geral Extraordinária, sempre que exigirem os interesses gerais. Se o síndico se omitir a convocar a assembleia, esta poderá ser convocada por um quarto dos condôminos.
As alterações da convenção do condomínio, salvo estipulação diversa, só poderão ser feitas na Assembleia Geral Extraordinária, pelo voto mínimo dos condôminos que representem dois terços do total das frações ideais.
Portanto, só é possível a alteração do regimento interno do condomínio na Assembleia Geral Extraordinária, em qualquer tempo e com a aprovação de dois terços dos condôminos.
O
poder judiciário pode interferir nas decisões da Assembleia?
Não, as decisões da Assembleia Geral são prevalentes mesmo diante do poder judiciário, que somente poderá se manifestar quanto à legalidade, não lhe cabendo revisar questões de caráter estatuário.
Não, as decisões da Assembleia Geral são prevalentes mesmo diante do poder judiciário, que somente poderá se manifestar quanto à legalidade, não lhe cabendo revisar questões de caráter estatuário.
Os
membros do Conselho do condomínio devem ser remunerados?
Eles devem ser remunerados apenas se estiver disposto na Convenção, caso contrário o mandato dos membros do conselho deve ser gratuito.
Eles devem ser remunerados apenas se estiver disposto na Convenção, caso contrário o mandato dos membros do conselho deve ser gratuito.
Qual
a finalidade do Conselho Fiscal no condomínio?
O conselho fiscal tem por finalidade específica de formular pareceres sobre as contas do condomínio. O conselho deve ser composto por três membros, podendo ser eleitos na Assembleia Geral.
O conselho fiscal tem por finalidade específica de formular pareceres sobre as contas do condomínio. O conselho deve ser composto por três membros, podendo ser eleitos na Assembleia Geral.
Como
deve ser feita a comunicação para a Assembleia do Condomínio?
A convocação da Assembleia deve ser feita com a antecedência mínima de 10 dias e entregue a cada um dos condôminos. Lembretes no elevador também podem ser fixados para lembrar os condôminos sobre a assembleia.
Os requisitos essenciais para a convocação são:
Especificação (Ordinária ou Extraordinária);
Local e data;
Horário da primeira e da segunda chamada;
Ordem do dia.
A convocação da Assembleia deve ser feita com a antecedência mínima de 10 dias e entregue a cada um dos condôminos. Lembretes no elevador também podem ser fixados para lembrar os condôminos sobre a assembleia.
Os requisitos essenciais para a convocação são:
Especificação (Ordinária ou Extraordinária);
Local e data;
Horário da primeira e da segunda chamada;
Ordem do dia.
Conflitos
Em
casos de conflitos extremos entre moradores e funcionários, a quem se deve
recorrer?
Em
casos de conflitos com ameaças e agressões, ambos, morador ou funcionário, deve
recorrer ao síndico e esse tem a obrigação de verificar e tomar uma posição
para solucionar o problema. Se for o caso (ameaças, agressões), o síndico deve
acompanhar a “vítima” à delegacia, podendo responder por crime de omissão, se
não tomar as devidas atitudes.
Quais
são os deveres ou obrigações que descumpridos podem gerar penalidades aos
condôminos?
Estão sujeitos a punição os condôminos que:
- realizarem obras que comprometam a segurança da edificação;
- alterarem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
- destinarem a utilização das partes de forma diversa aquela original da edificação ou as utilizarem de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Estão sujeitos a punição os condôminos que:
- realizarem obras que comprometam a segurança da edificação;
- alterarem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
- destinarem a utilização das partes de forma diversa aquela original da edificação ou as utilizarem de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O
condômino anti-social pode sofrer alguma sanção?
Sim, o condômino anti-social de comportamento reiterado, que gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, poderá ser constrangido a pagar multa de até o décuplo da contribuição mensal do condomínio, conforme for estipulado na deliberação da assembléia.
Sim, o condômino anti-social de comportamento reiterado, que gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, poderá ser constrangido a pagar multa de até o décuplo da contribuição mensal do condomínio, conforme for estipulado na deliberação da assembléia.
Convenção
Qual
das normas deve prevalecer quando houver divergências entre as normas da
Convenção Condominial e do Regimento Interno?
A Convenção Condominial é o instrumento que constitui a compropriedade já o Regulamento Interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, por exemplo, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro.
Ou seja, compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino e o Regimento Interno que tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos.
Não restando dúvidas então que, quando surgir conflito entre as normas da Convenção e as do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro.
Existe algum prazo para que a Convenção do Condomínio seja alterada ou ela pode permanecer inalterada por um prazo indeterminado?
A Convenção Condominial é o instrumento que constitui a compropriedade já o Regulamento Interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, por exemplo, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro.
Ou seja, compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino e o Regimento Interno que tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos.
Não restando dúvidas então que, quando surgir conflito entre as normas da Convenção e as do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro.
Existe algum prazo para que a Convenção do Condomínio seja alterada ou ela pode permanecer inalterada por um prazo indeterminado?
Não existe nenhum prazo para a revisão e modificação da Convenção. A Convenção
pode permanecer inalterada por prazo indeterminado, salvo se uma de suas normas
for discutida, reajustada ou modificada de acordo com a conveniência da Assembleia
do Condomínio.
O
condômino deve se sujeitar às regras da Convenção de Condomínio, mesmo que elas
ainda não tenham sido registradas?
Sim, o condômino deve seguir as regras da Convenção Coletiva, decididas em Assembleia, mesmo que ainda não tenham sido registradas no respectivo Registro de Imóveis.
Uma vez que, o registro da Convenção de Condomínio tem por finalidade imprimir validade contra terceiros, não sendo requisito “inter-partes”, e, assim, não pode o condômino, sob este fundamento, recusar-se a cumprir seus termos ou deixar de pagar, um novo valor, referente as taxas condominiais.
Sim, o condômino deve seguir as regras da Convenção Coletiva, decididas em Assembleia, mesmo que ainda não tenham sido registradas no respectivo Registro de Imóveis.
Uma vez que, o registro da Convenção de Condomínio tem por finalidade imprimir validade contra terceiros, não sendo requisito “inter-partes”, e, assim, não pode o condômino, sob este fundamento, recusar-se a cumprir seus termos ou deixar de pagar, um novo valor, referente as taxas condominiais.
Despesas condominiais
Quem
deve pagar as despesas condominiais, o promitente-vendedor ou o
promitente-comprador do imóvel?
O promitente-comprador de unidade autônoma deve pagar as despesas condominiais. Tal entendimento está aplicado no artigo 1.345 do Código Civil:
“Art.1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
No entanto, os nossos Tribunais têm entendido que, somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente-comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.
Ou seja, para que o promitente-comprador deva pagar as despesas condominiais é preciso que esse tenha efetivamente tomado posse do imóvel, com conhecimento da comunidade condominial.
O promitente-comprador de unidade autônoma deve pagar as despesas condominiais. Tal entendimento está aplicado no artigo 1.345 do Código Civil:
“Art.1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
No entanto, os nossos Tribunais têm entendido que, somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente-comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.
Ou seja, para que o promitente-comprador deva pagar as despesas condominiais é preciso que esse tenha efetivamente tomado posse do imóvel, com conhecimento da comunidade condominial.
Fachadas
O
condomínio pode propor ação demolitória contra proprietário que ignorou a
proibição de alterar a fachada externa do condomínio?
É direito do condomínio buscar o desfazimento do ato ilegal praticado por um de seus condôminos. Assim, se a alteração da fachada, feita por um condômino, não for aprovada pelo condomínio, o mesmo tem o direito de propor ação demolitória contra o proprietário do apartamento.
Fiscalidade
O condomínio faz declaração de imposto de renda?
O condomínio não pode fazer declaração de imposto de renda porque não é pessoa jurídica, embora possua CNPJ.
Funções do síndico
É direito do condomínio buscar o desfazimento do ato ilegal praticado por um de seus condôminos. Assim, se a alteração da fachada, feita por um condômino, não for aprovada pelo condomínio, o mesmo tem o direito de propor ação demolitória contra o proprietário do apartamento.
Fiscalidade
O condomínio faz declaração de imposto de renda?
O condomínio não pode fazer declaração de imposto de renda porque não é pessoa jurídica, embora possua CNPJ.
Funções do síndico
Síndico deve estar à
disposição dos condôminos 24h por dia?
Não. Cabe ao síndico determinar
um horário de sua disponibilidade para tratar dos assuntos do condomínio. Fora
desse período, o melhor é orientar os funcionários, principalmente o zelador,
para que eles sejam intermediários das solicitações dos moradores, acionando o
síndico apenas em casos urgentes.
É facultado ao síndico perdoar débitos de quotas, juros, multas ou conceder descontos substanciais? E os descontos àqueles que efetuarem os pagamentos em dia?
É facultado ao síndico perdoar débitos de quotas, juros, multas ou conceder descontos substanciais? E os descontos àqueles que efetuarem os pagamentos em dia?
Não. Sindico não tem poder para perdoar dívida ou para conceder descontos, sem
a autorização da assembleia geral. Mesmo nos casos em que a dívida esteja sendo
cobrada judicialmente o síndico necessitará de autorização para realizar
acordo, ainda que essa autorização lhe tenha sido dada, de forma geral pela assembleia
que o elegeu ou por outra assembleia em que a matéria tenha sido tratada. Da
mesma forma, pagar as quotas em dia é obrigação do condômino e o síndico, sem
autorização da assembleia, não pode conceder desconto para quem cumpre essa
obrigação. O que vemos, comumente, é a aprovação, pela assembleia que aprova a
previsão orçamentária, é o estabelecimento de um vencimento para o pagamento da
cota condominial e uma autorização para dispensa de juros e multas, aos
pagamentos efetuados até "X" dias do vencimento.
O
síndico pode ser isento da Taxa de condomínio?
Sim, muitas vezes a isenção acaba sendo um incentivo para que um dos proprietários do condomínio aceite a função de síndico. Mas a isenção dever ser definida pela Convenção Condominial ou na ausência dessa, pela Assembleia Geral do condomínio.
Sim, muitas vezes a isenção acaba sendo um incentivo para que um dos proprietários do condomínio aceite a função de síndico. Mas a isenção dever ser definida pela Convenção Condominial ou na ausência dessa, pela Assembleia Geral do condomínio.
O
síndico pode mandar despesas extras embutidas no condomínio sem consultar os
condôminos?
Não, o condômino tem o direito e o síndico o dever de consultar a assembleia antes de aprovar despesas extras. Com o novo Código Civil, os condôminos têm agora o direito de pedir prestações de contas ao síndico a qualquer momento.
Quando isso ocorrer, o condômino deve mandar uma carta para o síndico solicitando a prestação de contas das despesas que ultrapassarem a cota ordinária do condomínio. Se não houver resposta, o síndico estará sujeito a prestar contas no judiciário por meio da “Ação de Prestação de Contas”.
Garagem
As vagas do estacionamento podem ser transformadas em boxes individuais?
Não, o condômino tem o direito e o síndico o dever de consultar a assembleia antes de aprovar despesas extras. Com o novo Código Civil, os condôminos têm agora o direito de pedir prestações de contas ao síndico a qualquer momento.
Quando isso ocorrer, o condômino deve mandar uma carta para o síndico solicitando a prestação de contas das despesas que ultrapassarem a cota ordinária do condomínio. Se não houver resposta, o síndico estará sujeito a prestar contas no judiciário por meio da “Ação de Prestação de Contas”.
Garagem
As vagas do estacionamento podem ser transformadas em boxes individuais?
Se o estacionamento é de área comum do condomínio, não é possível transformar as suas vagas em boxes individuais, salvo quando houver a possibilidade de que todos os condôminos recebam um desses boxes.
O condômino pode alugar a sua vaga na garagem para pessoas de fora do prédio?
O condômino pode alugar a sua vaga na garagem para pessoas de fora do prédio?
Existe a possibilidade de locação da vaga de garagem a terceiros, desde que seja dada preferência sucessiva a condôminos e possuidores, prevista no artigo 1338 do Novo Código Civil.
Mas como a questão da segurança é questão relevante em nossa sociedade, o entendimento majoritário é no sentido de submeter à Convenção de Condomínio a autorização para a locação à pessoas não residentes no local, o que não fere o direito de propriedade, mas significa o poder de auto-regulamentação que deve ser exercido pelos condomínios.
O condômino pode vender a sua vaga na garagem para pessoas de fora do prédio?
Em relação à venda, esta deve estar focada na questão das unidades que não possuem registro próprio, cuja fundamentação também constitui inovação do Novo Código Civil, prevista no § 2º do artigo 1339.
De acordo com o dispositivo legal o condômino pode vender parte acessória de sua unidade, como por exemplo a vaga de garagem, a outro condômino, e também a terceiros, desde que esta conste da Convenção de Condomínio e não haja oposição da Assembleia Geral.
Mas como a questão da segurança é questão relevante em nossa sociedade, o entendimento majoritário é no sentido de submeter à Convenção de Condomínio a autorização para a locação à pessoas não residentes no local, o que não fere o direito de propriedade, mas significa o poder de auto-regulamentação que deve ser exercido pelos condomínios.
O condômino pode vender a sua vaga na garagem para pessoas de fora do prédio?
Em relação à venda, esta deve estar focada na questão das unidades que não possuem registro próprio, cuja fundamentação também constitui inovação do Novo Código Civil, prevista no § 2º do artigo 1339.
De acordo com o dispositivo legal o condômino pode vender parte acessória de sua unidade, como por exemplo a vaga de garagem, a outro condômino, e também a terceiros, desde que esta conste da Convenção de Condomínio e não haja oposição da Assembleia Geral.
O condomínio pode excluir o uso da garagem aos locatários quando o total de vagas do estacionamento for inferior ao número de apartamentos?
Sim, o condomínio pode restringir o uso da garagem aos locatários ou visitantes, desde que, tal restrição esteja disciplinada na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno.
Inadimplência
Sim, o condomínio pode restringir o uso da garagem aos locatários ou visitantes, desde que, tal restrição esteja disciplinada na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno.
Inadimplência
O condomínio não pode
divulgar a relação de condôminos inadimplentes?
O assunto é
controverso. De fato, não é possível citar nomes, o que caracteriza
constrangimento ilegal. Mas o síndico pode, na prestação de contas mensal,
mencionar as unidades que deixaram de pagar a quota condominial.
O
condômino inadimplente tem direito a participar das Assembleias de condomínio?
O condômino inadimplente, de acordo com o Código Civil (Art. 1335, III, CC), fica impedido de participar e votar nas deliberações da assembleia.
O condômino inadimplente, de acordo com o Código Civil (Art. 1335, III, CC), fica impedido de participar e votar nas deliberações da assembleia.
Quando
pode ser proposta a Ação de Cobrança de cota atrasada pelo condômino?
A Ação de Cobrança pode ser proposta a partir da data em que vence o pagamento da cota, data fixada pelo condomínio.
Mas, o ideal é esperar por um prazo de 03 meses, antes de ajuizar a ação, para que o conflito possa ser resolvido de maneira amigável.
A Ação de Cobrança pode ser proposta a partir da data em que vence o pagamento da cota, data fixada pelo condomínio.
Mas, o ideal é esperar por um prazo de 03 meses, antes de ajuizar a ação, para que o conflito possa ser resolvido de maneira amigável.
Qual
o prazo prescricional para cobrar as dívidas de condomínio?
O prazo prescricional para cobrar as dívidas de condomínio é de 10 anos, passando esse prazo, o condomínio perde o direito de cobrar tais dívidas do condômino inadimplente.
O prazo prescricional para cobrar as dívidas de condomínio é de 10 anos, passando esse prazo, o condomínio perde o direito de cobrar tais dívidas do condômino inadimplente.
A
lista dos condôminos inadimplentes pode ser divulgada?
Não. A lista com os nomes dos condôminos inadimplentes não pode ser divulgada, uma vez que, tal medida pode gerar constrangimento psicológico por parte do condômino inadimplente, podendo até gerar uma Ação de Danos Morais contra o Condomínio ou síndico.
O síndico tem a permissão apenas de mencionar as unidades devedoras na Prestação de Contas Mensal, mas, ainda assim, não é aconselhável tal medida para evitar futuros problemas.
As melhores medidas a serem tomadas, são as cobranças administrativas e/ou judiciais.
Não. A lista com os nomes dos condôminos inadimplentes não pode ser divulgada, uma vez que, tal medida pode gerar constrangimento psicológico por parte do condômino inadimplente, podendo até gerar uma Ação de Danos Morais contra o Condomínio ou síndico.
O síndico tem a permissão apenas de mencionar as unidades devedoras na Prestação de Contas Mensal, mas, ainda assim, não é aconselhável tal medida para evitar futuros problemas.
As melhores medidas a serem tomadas, são as cobranças administrativas e/ou judiciais.
No
caso do condômino atrasar o pagamento das cotas, o que pode ser cobrado?
Quando o condômino atrasar o pagamento da cota, pode ser cobrado, de acordo com o Código Civil, o que segue:
Quando o condômino atrasar o pagamento da cota, pode ser cobrado, de acordo com o Código Civil, o que segue:
-
Juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar (mas inferior a 1%) se
estiver previsto na Convenção do Condomínio;
- Multa moratória de 2% sobre os débitos do condômino;
- E atualização monetária desde que prevista na Convenção do Condomínio e conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual.
- Multa moratória de 2% sobre os débitos do condômino;
- E atualização monetária desde que prevista na Convenção do Condomínio e conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual.
Em
uma ação de cobrança promovida pelo condomínio, o condômino pode alegar o
benefício de bem de família?
O
condômino não pode utilizar-se desse benefício, uma vez que, como dispõe a Lei
n.º 8009/90, artigo 3º, IV, o benefício do bem de família não é estendido aos
imóveis penhorados em razão dos débitos condominiais.
Lei
n.º 8009/90:
“Art.
3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil,
fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
IV – para cobrança do imposto, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel de família.”
IV – para cobrança do imposto, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel de família.”
As
cotas condominiais em débito podem ser protestadas?
Muitas decisões judiciais têm entendido que as cotas, não pagas, podem ser protestadas pelo Cartório de protestos, embora existam opiniões ao contrário.
A via executiva, para o protesto das cotas, deve estar fundada no art.585, IV, do CPC, uma vez que, a dívida deve ser líquida, certa e já estar aprovada na Assembleia Geral.
Muitas decisões judiciais têm entendido que as cotas, não pagas, podem ser protestadas pelo Cartório de protestos, embora existam opiniões ao contrário.
A via executiva, para o protesto das cotas, deve estar fundada no art.585, IV, do CPC, uma vez que, a dívida deve ser líquida, certa e já estar aprovada na Assembleia Geral.
Lixo
É
obrigatória a reciclagem do lixo no condomínio?
A reciclagem do lixo só é obrigatória em condomínio que tenham mais de 50 apartamentos. No entanto, nada impede que os condôminos, por livre iniciativa, estabeleçam regras em Assembleia sobre a reciclagem.
A reciclagem do lixo só é obrigatória em condomínio que tenham mais de 50 apartamentos. No entanto, nada impede que os condôminos, por livre iniciativa, estabeleçam regras em Assembleia sobre a reciclagem.
Locatários
Um
locatário pode ser eleito síndico ?
Salvo disposição contrária na Convenção do condomínio, não existe irregularidade em tal eleição, visto que o artigo 1.347 do Código Civil estabelece:
" a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se".
Salvo disposição contrária na Convenção do condomínio, não existe irregularidade em tal eleição, visto que o artigo 1.347 do Código Civil estabelece:
" a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se".
Conservação
e reforma de elevadores é despesa extraordinária, que deve ser paga por
proprietários e não inquilinos?
Só são consideradas
extraordinárias as despesas que representem acréscimo ou melhoria estética nos
elevadores, como reforma e modernização de cabines. A manutenção pura e simples
é despesa ordinária.
O locatário tem o
dever de pagar a instalação de gerador de energia elétrica no condomínio?
O locatário não tem que pagar a instalação de gerador, uma vez que, tal instalação é considerada como uma despesa extraordinária na Lei do Inquilinato, assim, tal obrigação cabe aos condôminos.
O locatário não tem que pagar a instalação de gerador, uma vez que, tal instalação é considerada como uma despesa extraordinária na Lei do Inquilinato, assim, tal obrigação cabe aos condôminos.
Obras, manutenção e reformas
Qual
a diferença entre as obras úteis e as necessárias no condomínio?
As obras necessárias são aquelas obras urgentes, que sua falta pode comprometer a segurança e o bem estar do condomínio. Já as obras úteis, não são urgentes e para serem realizadas, é necessária a aprovação absoluta dos condôminos.
As obras necessárias são aquelas obras urgentes, que sua falta pode comprometer a segurança e o bem estar do condomínio. Já as obras úteis, não são urgentes e para serem realizadas, é necessária a aprovação absoluta dos condôminos.
Podem
ser depositados pertences ou vasos de flores nos corredores do condomínio?
Não, pois os corredores fazem parte da área comum do condomínio, o que determina a autorização da assembleia geral para que se produzam decorações ou que se depositem pertences e outras parafernálias que podem atravancar o caminho.
Não, pois os corredores fazem parte da área comum do condomínio, o que determina a autorização da assembleia geral para que se produzam decorações ou que se depositem pertences e outras parafernálias que podem atravancar o caminho.
O
fechamento da varanda com vidro transparente pode ser caracterizado como
alteração da fachada do condomínio?
Sim, mesmo sendo o vidro transparente, esse altera a fachada externa do condomínio. Portanto, a colocação do vidro está sujeita a aprovação dos demais condôminos em Assembleia.
Sim, mesmo sendo o vidro transparente, esse altera a fachada externa do condomínio. Portanto, a colocação do vidro está sujeita a aprovação dos demais condôminos em Assembleia.
O
condomínio ao ser reformado, pode ser repintado de qualquer cor, diferente da
original?
Sim, o prédio pode ser pintado de qualquer, alterando sua cor original, desde que aprovada pela maioria dos condôminos em Assembleia.
Sim, o prédio pode ser pintado de qualquer, alterando sua cor original, desde que aprovada pela maioria dos condôminos em Assembleia.
Quais
os requisitos para a instalação de ar-condicionado no condomínio?
Primeiramente, deve ser convocada uma Assembleia Geral Extraordinária especialmente para tratar da instalação de ar-condicionado, assim, todos os dados e informações sobre a instalação devem ser discutidos e disciplinados na assembleia.
Dois são os requisitos básicos que devem ser verificados e respeitados pelo condomínio:
- A edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica.
- Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada.
Primeiramente, deve ser convocada uma Assembleia Geral Extraordinária especialmente para tratar da instalação de ar-condicionado, assim, todos os dados e informações sobre a instalação devem ser discutidos e disciplinados na assembleia.
Dois são os requisitos básicos que devem ser verificados e respeitados pelo condomínio:
- A edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica.
- Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada.
De
quem é a responsabilidade dos vazamentos no condomínio?
Primeiramente,
deve se verificar a origem do vazamento, se esse for procedente de ramais a
responsabilidade é do condômino, inclusive de prejuízos possivelmente causados
a outros condôminos, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo.
Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio, e os proprietários das unidades de uso exclusivo estão obrigados a contribuir para o pagamento das despesas necessárias causadas pela prestação de serviços comuns, em conformidade com a proporção de suas frações ideais ou na forma estabelecida no Memorial de Constituição e na Convenção de Condomínio.
O síndico deve solucionar com urgência, o vazamento das áreas comuns sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.
Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio, e os proprietários das unidades de uso exclusivo estão obrigados a contribuir para o pagamento das despesas necessárias causadas pela prestação de serviços comuns, em conformidade com a proporção de suas frações ideais ou na forma estabelecida no Memorial de Constituição e na Convenção de Condomínio.
O síndico deve solucionar com urgência, o vazamento das áreas comuns sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.
Quem
deve pagar a reforma e a manutenção dos elevadores, o proprietário ou o
inquilino?
O proprietário deve arcar com a reforma ou melhorias estéticas do elevador, uma vez que se trata de despesas extraordinárias.
No entanto, a manutenção do elevador deve ser paga pelo inquilino por se tratar de uma despesa ordinária.
O proprietário deve arcar com a reforma ou melhorias estéticas do elevador, uma vez que se trata de despesas extraordinárias.
No entanto, a manutenção do elevador deve ser paga pelo inquilino por se tratar de uma despesa ordinária.
É
necessária a aprovação de todos os condôminos para a instalação de antena
coletiva para a captação dos canais abertos de televisão?
Para a aprovação da instalação de antena coletiva é necessária a aprovação da maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 dos condôminos.
Organização
Para a aprovação da instalação de antena coletiva é necessária a aprovação da maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 dos condôminos.
Organização
O inquilino pode participar do conselho do condomínio?
Sim, o Conselho Fiscal deve ser composto de 3 membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembléia, não sendo necessário que sejam condôminos e com competência específica de análise das contas do síndico.
O condomínio pode eleger mais de um subsíndico para o condomínio?
A eleição de subsíndico deverá estar prevista na Convenção e o número dependerá do que dispuser a mesma. Não existindo assim, uma regra que limite o número de subsíndicos a serem eleitos.
Na eleição do condomínio para novo Síndico, caso o único candidato não seja aprovado pelos presentes na Assembleia, é possível elegê-lo mesmo assim?
Na eleição do condomínio para novo Síndico, caso o único candidato não seja aprovado pelos presentes na Assembleia, é possível elegê-lo mesmo assim?
O
Síndico deve ser eleito em assembleia específica. Não havendo concordância dos
presentes com a única candidatura apresentada, o item deverá ser suspenso e
discutido em nova assembleia.
O
condomínio é obrigado a contratar um contador?
O condomínio não é obrigado a contratar um contador para cuidar das atividades contábeis. Assim, o próprio síndico ou terceiro por ele designado, podem cuidar e efetuar as atividades contábeis.
O condomínio não é obrigado a contratar um contador para cuidar das atividades contábeis. Assim, o próprio síndico ou terceiro por ele designado, podem cuidar e efetuar as atividades contábeis.
Existe
alguma lei que proíba as crianças de jogarem bilhar ou sinuca nas áreas comuns
do condomínio?
Não existe nenhuma lei para esse assunto, que proíba as crianças de jogarem bilhar ou sinuca no condomínio. No entanto, tal proibição pode ser discutida e regulada pelo próprio condomínio em seu Regimento Interno.
Não existe nenhuma lei para esse assunto, que proíba as crianças de jogarem bilhar ou sinuca no condomínio. No entanto, tal proibição pode ser discutida e regulada pelo próprio condomínio em seu Regimento Interno.
O
condomínio pode registrar em seu nome unidades compradas ou adjudicadas no
Cartório de Registro de Imóveis?
O condomínio não pode registrar unidades em seu nome, por não ter personalidade jurídica (nem física). Assim, o condomínio não pode receber, por exemplo, uma unidade de um condômino devedor a fim de quitar a dívida.
No entanto, no Rio Grande do Sul, o juiz da 17º Câmara do Tribunal, entendeu que o condomínio tinha o direito de receber uma unidade de um condômino inadimplente, registrando a carta de arrematação do apartamento em nome do síndico.
O condomínio não pode registrar unidades em seu nome, por não ter personalidade jurídica (nem física). Assim, o condomínio não pode receber, por exemplo, uma unidade de um condômino devedor a fim de quitar a dívida.
No entanto, no Rio Grande do Sul, o juiz da 17º Câmara do Tribunal, entendeu que o condomínio tinha o direito de receber uma unidade de um condômino inadimplente, registrando a carta de arrematação do apartamento em nome do síndico.
Se
todas as unidades autônomas do condomínio forem propriedades da mesma pessoa, o
condomínio é caracterizado como edilício?
Nesse caso, o edifício será de propriedade de uma só pessoa, não sendo possível caracterizá-lo como condomínio edilício. Mas os diversos locatários das unidades estarão obrigados a pagar as despesas ordinárias das áreas comuns do edifício.
Nesse caso, o edifício será de propriedade de uma só pessoa, não sendo possível caracterizá-lo como condomínio edilício. Mas os diversos locatários das unidades estarão obrigados a pagar as despesas ordinárias das áreas comuns do edifício.
Podem
dois condomínios distintos ter o mesmo nome?
Sim, pois o condomínio é um ente despersonalizado e não uma pessoa jurídica, e, portanto, não está sujeito ao controle da denominação junto aos Cartórios de Registro.
Sim, pois o condomínio é um ente despersonalizado e não uma pessoa jurídica, e, portanto, não está sujeito ao controle da denominação junto aos Cartórios de Registro.
O
condomínio está obrigado a adaptar seus espaços físicos aos portadores de
deficiências físicas?
O condomínio é obrigado a se adaptar quando solicitado à realização de modificações, tal como dispõe o seguinte:
A lei municipal 3.311/01, trata de acessibilidade e obriga condomínios a adequarem suas partes de uso comum aos moradores que sejam portadores de deficiência física ou tenham dificuldade de locomoção. De acordo com essa regulamentação, os deficientes podem solicitar ao condomínio a realização de um projeto que faça as modificações arquitetônicas necessárias ao atendimento de suas necessidades. A proposta, em seguida, deve ser apresentada ao Departamento de Licenciamento e Fiscalização (DLF) da Secretaria Municipal de Urbanismo, para ser submetida à aprovação.
O condomínio é obrigado a se adaptar quando solicitado à realização de modificações, tal como dispõe o seguinte:
A lei municipal 3.311/01, trata de acessibilidade e obriga condomínios a adequarem suas partes de uso comum aos moradores que sejam portadores de deficiência física ou tenham dificuldade de locomoção. De acordo com essa regulamentação, os deficientes podem solicitar ao condomínio a realização de um projeto que faça as modificações arquitetônicas necessárias ao atendimento de suas necessidades. A proposta, em seguida, deve ser apresentada ao Departamento de Licenciamento e Fiscalização (DLF) da Secretaria Municipal de Urbanismo, para ser submetida à aprovação.
De
quem é a responsabilidade, caso seja verificada a existência de foco da dengue
no condomínio?
Primeiro, deve ser verificado o lugar em que se encontra o foco da dengue. Tratando-se de área comum, a responsabilidade é do condomínio. Se estiver localizado nas áreas privativas (vasos de flores nas sacadas, por exemplo), a responsabilidade é do morador. Apenas em locais públicos a responsabilidade é atribuída à Prefeitura.
Primeiro, deve ser verificado o lugar em que se encontra o foco da dengue. Tratando-se de área comum, a responsabilidade é do condomínio. Se estiver localizado nas áreas privativas (vasos de flores nas sacadas, por exemplo), a responsabilidade é do morador. Apenas em locais públicos a responsabilidade é atribuída à Prefeitura.
Quando
houver pluralidade de proprietários, de quem deve o credor cobrar as despesas
condominiais?
O credor, em face da solidariedade passiva, tem o direito de cobrar de um ou de alguns devedores (co-proprietários) da dívida comum. Como dispõe o artigo 275 do Código Civil.
O credor, em face da solidariedade passiva, tem o direito de cobrar de um ou de alguns devedores (co-proprietários) da dívida comum. Como dispõe o artigo 275 do Código Civil.
Se
a ação de cobrança de despesas de condomínio já tiver sido movida contra apenas
um co-proprietário, a execução poderá atingir a integralidade do imóvel gerador
das despesas em face da solidariedade passiva.
“Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto”.
“Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto”.
Caso
o condomínio comporte loja térrea, porém, com vida autônoma e independente,
pode ser cobrado do proprietário da unidade autônoma as despesas condominiais?
O proprietário da loja fica exonerado das despesas condominiais que não lhe aproveitam, em virtude de sua localização no andar térreo da propriedade, de sua vida autônoma e independente.
No entanto, pode ser exigido do proprietário, além das despesas com conservação e reformas da fachada e calçada do condomínio, também as despesas com sua manutenção e reforma do telhado, bem como, as despesas que se destinam a conservar a higidez estrutural do edifício e as despesas administrativas com o controle e execução das obras acima descritas.
A autogestão reduz os custos do condomínio?
Sem auxílio, o síndico pode cometer erros, gerando passivos tributários e fiscais para o condomínio. Porém, se bem feita, a autogestão pode, sim, reduzir custos.
O nome do condomínio pode ser alterado?
Pode haver a alteração do nome do condomínio desde que, em Assembléia Geral, estejam presentes todos os condôminos para a votação e esta seja unânime. Havendo a escolha da modificação, todos os documentos devem ser alterados, especialmente a Convenção do Condomínio.
Penalizações aos condôminos
O espaço comum do condomínio pode ser restringido ao condômino que incorre em mora?
Em via de regra as Convenções de Condomínio estabelecem sanções pecuniárias para o condômino que incorre em mora, tais como multa, juros e etc. Mas há algumas recentes Convenções de Condomínio que elencam outros tipos de sanção, como a restrição ao uso de salão de festas, de churrasqueira, etc.
O proprietário da loja fica exonerado das despesas condominiais que não lhe aproveitam, em virtude de sua localização no andar térreo da propriedade, de sua vida autônoma e independente.
No entanto, pode ser exigido do proprietário, além das despesas com conservação e reformas da fachada e calçada do condomínio, também as despesas com sua manutenção e reforma do telhado, bem como, as despesas que se destinam a conservar a higidez estrutural do edifício e as despesas administrativas com o controle e execução das obras acima descritas.
A autogestão reduz os custos do condomínio?
Sem auxílio, o síndico pode cometer erros, gerando passivos tributários e fiscais para o condomínio. Porém, se bem feita, a autogestão pode, sim, reduzir custos.
O nome do condomínio pode ser alterado?
Pode haver a alteração do nome do condomínio desde que, em Assembléia Geral, estejam presentes todos os condôminos para a votação e esta seja unânime. Havendo a escolha da modificação, todos os documentos devem ser alterados, especialmente a Convenção do Condomínio.
Penalizações aos condôminos
O espaço comum do condomínio pode ser restringido ao condômino que incorre em mora?
Em via de regra as Convenções de Condomínio estabelecem sanções pecuniárias para o condômino que incorre em mora, tais como multa, juros e etc. Mas há algumas recentes Convenções de Condomínio que elencam outros tipos de sanção, como a restrição ao uso de salão de festas, de churrasqueira, etc.
Alguns síndicos , por vezes, em decisões aprovadas por Assembléia, pretendem coibir o uso de determinado espaço comum ou restringi-lo para condôminos que se encontram em mora, como por exemplo, piscina, play-ground e interfone.
Entretanto, as restrições impostas ao condômino inadimplente são em princípio incabíveis, porque não se pode privar um condômino de usar e gozar da coisa comum.
O incontestável direito de usar das partes comuns conforme sua destinação está previsto no artigo 1.335-II, Lei 10.406/2002, do Código Civil em vigor:
“Art.1.335. São direitos do condômino:
usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”
Todavia e desde que previsto na Convenção de Condomínio, é possível impor sanções não pecuniárias ao condômino em mora, quando se tratam de espaços e serviços aos quais o condômino só tenha acesso mediante a pagamento prévio, como por exemplo, churrasqueira, salão de festas, etc.
Portanto, não é possível a sanção não pecuniária ao condômino quando se tratar de espaço comum. E qualquer cominação que venha a ser imposta neste sentido, que não esteja prevista na Convenção de Condomínio ou que não tenha embasamento na legislação em vigor, é de todo ilegal e pode ser passível de contestação judicial com conseqüente imposição de danos morais.
O
condomínio pode negativar os condôminos inadimplentes no SPC?
É possível negativar débitos condominiais junto ao SPC, no entanto, não é recomendável, em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais. Assim, caso seja utilizado a inscrição, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados ao condômino.
É possível negativar débitos condominiais junto ao SPC, no entanto, não é recomendável, em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais. Assim, caso seja utilizado a inscrição, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados ao condômino.
O
boleto do condomínio pode ser protestado?
O boleto não se enquadra nos títulos executivos extrajudiciais constantes no
artigo 585 do Código de Processo Civil. O boleto é um documento produzido
unilateralmente pelo credor, sem forma definida e especificada por lei, motivo
pelo qual os Tabelionatos de Protesto não o aceitam para prática do ato.
O condomínio pode proibir que os condôminos pendurem roupas na janela?
O condomínio pode proibir que os condôminos pendurem roupas na janela?
Sim, no entanto, a proibição de roupas em janela e outras infrações só pode ser
coibida através de Regimento Interno. Para tanto, deve ser elaborado um
Regimento em Assembléia para a sua aprovação.
Qual
a pena que deve ser aplicado se um dos condôminos desrespeitar a proibição do
tabagismo nas áreas comuns de um condomínio?
O condômino que desrespeitar tais regras ficará sujeito às penas previstas na Convenção do Condomínio e, no caso de reincidência, deverá pagar multa nos termos da Convenção, cujo valor poderá ser de até 5 vezes o valor das despesas condominiais. Nesse caso, o valor estipulado deverá ter deliberação de três quartos dos condôminos, tal como previsto no artigo 1.337 do Código Civil.
O condômino que desrespeitar tais regras ficará sujeito às penas previstas na Convenção do Condomínio e, no caso de reincidência, deverá pagar multa nos termos da Convenção, cujo valor poderá ser de até 5 vezes o valor das despesas condominiais. Nesse caso, o valor estipulado deverá ter deliberação de três quartos dos condôminos, tal como previsto no artigo 1.337 do Código Civil.
Segurança
É
obrigatório o uso de câmeras no condomínio?
O uso de câmeras não é obrigatório, mas a segurança é item obrigatório de um condomínio e muitas vezes a câmera pode ser uma das melhores opções nas áreas comuns e portões.
O seguro da edificação é obrigatório?
O uso de câmeras não é obrigatório, mas a segurança é item obrigatório de um condomínio e muitas vezes a câmera pode ser uma das melhores opções nas áreas comuns e portões.
O seguro da edificação é obrigatório?
Sim, é obrigatório proceder o seguro da
edificação, no prazo de 120 dias, contados da concessão do habite-se,
renovando-se anualmente a apólice, que deverá abranger as partes comuns e as
unidades autônomas contra incêndio, desabamento e etc.
O
condomínio pode reter o documento de identidade dos visitantes para uma maior
segurança ou controle do condomínio?
Mesmo com a finalidade de assegurar a paz e ter controle sobre as atividades do condomínio, esse não pode reter o documento de identidade dos visitantes e nem qualquer outro tipo de documento. O máximo que pode ocorrer é serem os dados do documento (RG/CPF/Nome) anotados ou digitalizados juntamente com outras informações, como:
- hora de entrada/ hora de saída;
- andar que vai/ apartamento ou sala.
Vigilância
Mesmo com a finalidade de assegurar a paz e ter controle sobre as atividades do condomínio, esse não pode reter o documento de identidade dos visitantes e nem qualquer outro tipo de documento. O máximo que pode ocorrer é serem os dados do documento (RG/CPF/Nome) anotados ou digitalizados juntamente com outras informações, como:
- hora de entrada/ hora de saída;
- andar que vai/ apartamento ou sala.
Vigilância
Quando
o condomínio não tem vigilante nem porteiro noturno, em caso de roubo, furto ou
depredações o Condomínio poderá ser responsabilizado?
Como o prédio não tem funcionário no horário noturno, qualquer prejuízo sofrido pelo condômino, neste horário, não deverá ser suportado pelo Condomínio. Este, não assumiu o dever de guarda. Aliás, os próprios condôminos optaram pela exoneração do Condomínio, ao decidirem pela abolição de empregado no horário noturno.
Como o prédio não tem funcionário no horário noturno, qualquer prejuízo sofrido pelo condômino, neste horário, não deverá ser suportado pelo Condomínio. Este, não assumiu o dever de guarda. Aliás, os próprios condôminos optaram pela exoneração do Condomínio, ao decidirem pela abolição de empregado no horário noturno.
Zelador
deve cobrir hora de almoço ou folga de porteiros?
A presença frequente
do zelador na portaria caracteriza dupla função. Ele só deve ser acionado para
substituir um funcionário em caso de emergência e apenas de forma eventual.
O
zelador pode ser, ou, é um substituto do porteiro?
Deve-se ressaltar que, as funções do zelador de um pequeno condomínio, com poucos funcionários, são diferentes das de um grande condomínio. No primeiro caso, o zelador pode exercer funções mais diversificadas e no segundo, sua função é mais gerencial.
No entanto, o zelador, em hipótese alguma é substituto do porteiro, mas nada impede que aquele substitua este, em casos de necessidade. Apenas deve-se evitar a substituição habitual de função como medida preventiva de futuras Ações Trabalhistas caracterizando dupla função por parte do zelador.
Assim, nos casos em que haja a necessidade habitual do zelador substituir o porteiro, a melhor solução é a contratação de um folguista.
Deve-se ressaltar que, as funções do zelador de um pequeno condomínio, com poucos funcionários, são diferentes das de um grande condomínio. No primeiro caso, o zelador pode exercer funções mais diversificadas e no segundo, sua função é mais gerencial.
No entanto, o zelador, em hipótese alguma é substituto do porteiro, mas nada impede que aquele substitua este, em casos de necessidade. Apenas deve-se evitar a substituição habitual de função como medida preventiva de futuras Ações Trabalhistas caracterizando dupla função por parte do zelador.
Assim, nos casos em que haja a necessidade habitual do zelador substituir o porteiro, a melhor solução é a contratação de um folguista.
Visitas
As
visitas dos condôminos podem utilizar a piscina do condomínio?
As visitas podem utilizar a piscina, desde que a permissão do uso para visitantes esteja regulada na Convenção do Condomínio. Assim como demais assuntos pertinentes a essa matéria devem estar regulados, como o horário e época de funcionamento, o exame médico, a contratação de pessoal para segurança e a manutenção e etc.
As visitas podem utilizar a piscina, desde que a permissão do uso para visitantes esteja regulada na Convenção do Condomínio. Assim como demais assuntos pertinentes a essa matéria devem estar regulados, como o horário e época de funcionamento, o exame médico, a contratação de pessoal para segurança e a manutenção e etc.