Quem vende
um imóvel tem que pagar imposto sobre a diferença do valor da compra e o valor
da venda. Essa diferença positiva, chama-se ganho de capital e o valor do
imposto é de 15%.Esse imposto deverá ser pago até ao último dia útil do mês seguinte ao da venda. Será necessário preencher o Programa de Apuração de Ganho de Capital, o qual pode ser baixado do site da Receita Federal. Esse aplicativo calcula o o imposto a pagar e ajudará a emitir o DARF para quitação do tributo. Além disso, também permite exportar os dados da apuração para a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda do ano seguinte.
No
entanto, a lei prevê a utilização de alguns benefícios a favor do contribuinte
para reduzir ou mesmo isentar o valor do imposto a pagar.
Algumas
formas de pagar menos imposto, ou até de não pagar nada:
1.
Comprar outro imóvel residencial em até 180 dias
É
possível ficar isento da tributação de ganho de capital se o valor da venda for
utilizado para comprar um novo imóvel e o contrato de compra e venda for
assinado em até 180 dias da venda.
Este benefício só é válido para pessoas físicas e para imóveis residenciais.
Este
benefício não poderá ser utilizado se a venda for efetuada depois da
compra, e, só poderá usufruir desta isenção uma vez a cada cinco anos.
Se
o valor da venda não for totalmente utilizada na nova compra, e o novo imóvel
custar a metade do valor recebido pela venda, o imposto só incidirá
proporcionalmente sobre os 50% que não foram gastos.
2.
Vender imóveis até ao valor de R$ 440 mil
Se
o valor de venda do imóvel for até R$ 440 mil, também haverá isenção de imposto
e nem será preciso comprar outro imóvel com este valor, basta que seja o
único imóvel no nome do contribuinte e que ele não tenha alienado nenhum
imóvel nos últimos 5 anos, independente de ter utilizado esta isenção ou não.
3.
Vender imóveis de pequeno valor
Para
os bens de pequeno valor, incluindo os imóveis de qualquer natureza, com valor
de venda de até R$ 35 mil não há tributação sobre o ganho de capital, sem
nenhuma restrição.
4.
Atualizar o valor histórico do imóvel incluindo os custos de aquisição/venda e
benfeitorias
Também
é permitido incluir as benfeitorias no valor histórico do imóvel que consta na
declaração. Desta forma, o ganho de capital na venda será menor e o valor a
pagar de imposto sobre este ganho também. Mas para isto é preciso guardar todas
as notas e recibos por até 5 anos após a venda do bem para comprovar o aumento
do valor histórico para a Receita Federal. Podem ser declaradas as obras de
reforma, ampliação, pintura e pequenos reparos.
Também é possível incluir no valor declarado do apartamento os montantes gastos com o imposto de transmissão (ITBI) e até com os juros pagos do financiamento.
No momento da venda, é permitido abater também o que foi pago de corretagem, desde que seja declarado na aba de pagamento efetuados.
5. Utilizar o fator redutor de ganho de capital
Também é possível incluir no valor declarado do apartamento os montantes gastos com o imposto de transmissão (ITBI) e até com os juros pagos do financiamento.
No momento da venda, é permitido abater também o que foi pago de corretagem, desde que seja declarado na aba de pagamento efetuados.
5. Utilizar o fator redutor de ganho de capital
Para
quem tem mais idade, ainda tem um benefício a mais, a isenção do tributo para
os imóveis comprados antes de 1969.
Na tabela abaixo é possível verificar a forma como o fator redutor é aplicado aos imóveis adquiridos entre 1970 e 1988:
Recentemente, a MEDIDA
PROVISÓRIA Nº 252, DE 15 DE JUNHO DE 2005, introduziu
novamente o fator redutor do ganho de capital para imóveis mais novos, onde o
imposto vai diminuindo conforme o tempo em que o bem ficou sob a propriedade do
contribuinte.
6. Bens adquiridos por meio de herança
Neste
caso, é importante verificar a possibilidade de transferir o imóvel para o
herdeiro pelo valor de mercado e não pelo valor histórico, como seria o mais
indicado aparentemente para não precisar pagar o imposto de renda de ganho de
capital nesta transação.
Se o imóvel tiver sido adquirido pelo falecido há muito tempo, o espólio poderá usufruir dos benefícios do fator redutor citados acima e ficar isento da tributação ou ter uma boa redução do imposto a pagar. O único senão é que neste segundo caso, o imposto deverá ser antecipado. No entanto quando o herdeiro for vender o imóvel recebido de herança, pagará o imposto somente sobre o ganho de capital acima deste valor atualizado a mercado no momento do inventário. Dependendo da situação, mesmo se for necessário adiantar o imposto, ainda poderá ser bem vantajoso.